Kaupallinen yhteistyö

Taloyhtiöiden korkosuojaus takaa yöunet maailmantalouden myllerryksessä

Taloyhtiölainan korkosuojaus otettiin käyttöön, kun porilainen taloyhtiö osti kaupungilta tontin. Taloyhtiön hallituksen varapuheenjohtaja Ahti Salmi sekä isännöitsijä Raimo Aalto (oik.) kertovat olevansa tyytyväisiä päätökseen ja Osuuspankin asiakkuusjohtaja Petri Uitti (vas.) pitää sitä erinomaisena esimerkkinä taloyhtiölainan korkosuojauksen eduista.

Porilaisen taloyhtiön ylimääräisessä yhtiökokouksessa tehtiin tammikuussa päätös, joka takaa asunto-osakkeiden omistajille hieman paremmat yöunet.

Taloyhtiö päätti ostaa kaupungilta tontin vuokraamisen jatkamisen sijaan, ja tätä kauppaa varten yhtiö otti merkittävä taloyhtiölainan 20 vuodeksi.

Yöunien turvaamiseksi lainaan kytkettiin pankin rahoitustarjouksessa esitetty korkosuojaus, joka pitää koron kiinteänä vaikka yleinen korkotaso nousisikin.

Yleinen korkotaso on ollut erittäin matalalla jo pitkään mutta yhtiössä tiedostetaan, että tilanne ei voi pitkällä aikavälillä olla pysyvä.

Taloyhtiön hallituksen varapuheenjohtaja Ahti Salmi sekä isännöitsijä Raimo Aalto muistavat ajan, jolloin asuntolainan korko oli jopa 12-17 prosenttia.

Tässä valossa korkosuoja tuntui perustellulta mahdollisuudelta, vaikka Euroopan laajuisessa markkinakorossa vastaavaa tasoa tuskin tullaan kokemaan.

- Kävimme sen sekä taloyhtiön hallituksessa että yhtiökokouksessa läpi, ja tulimme siihen lopputulokseen, että näin pitkään lainaan tuntui turvalliselta ottaa kiinteä korko, Salmi pohtii.

Taloyhtiölainat ovat olleet vahvassa kasvussa viime vuosina.

Vuonna 2018 kotitalouksilla oli noin 19 miljardin euron edestä taloyhtiölainoja, määrä on kolminkertaistunut kymmenessä vuodessa. Luotot ovat pitkiä sekä pääsääntöisesti vaihtuvakorkoisia.

Juuri tämän tyyppisiin lainoihin sisältyy suurin korkoriski ja siksi yhä useamman taloyhtiön olisi hyvä harkita suojautumista.

Henkilöasiakkaista jo lähes puolet suojautuvat korkoriskiltä omaa lainaa ottaessaan, mutta yhtiölainan kautta velkaannuttaessa riskiä ei vielä mielletä yhtä merkittäväksi.

Tämän vuoksi isännöitsijä ja yhtiön hallitus ovat avainasemassa osakkaiden riskiä ennakoitaessa.

Runsaan vuoden ajan Länsi-Suomen Osuuspankki on tarjonnut taloyhtiöille taloyhtiölainaan kytkettyä korkosuojausta.

Käytännössä taloyhtiölainojen korkosuojaus tarkoittaa, että lainan korko on kiinteä sovitun jakson ajan, tai vaikka koko luoton elinkaaren. Taloyhtiölainaan voi kuitenkin tehdä osakaslyhennyksiä ja ohjelmamuutoksia.

Suojaus sopii niin uusiin, kuin yhtiöiden nykyisiinkin lainoihin.

Osuuspankin asunto-osakeyhtiörahoituksista vastaava asiakkuusjohtaja Petri Uitti pitää porilaisen taloyhtiön päätöstä erinomaisena esimerkkinä taloyhtiölainan korkosuojauksen eduista.

- Tontin siirryttyä yhtiölle on sen pääoman korkokustannus sidottu pysyvästi murtoosaan siitä pääomakulusta, joka tontista olisi peritty vuokrana. Yhtiön laskema pitkän aikavälin etu hankinnasta ei tule murenemaan mahdollisten koron nousujen myötä.

Tehty päätös on Petri Uitin mukaan erittäin järkevä, etenkin kun yhtiössä on samalla suunnitteilla putkiremontti joka toteutuessaan lisää yhtiön velka-astetta merkittävästi. Tuon mahdollisen perusparannuksen rahoitus kannattaa suojata esimerkiksi laina-ajan ensimmäiselle 10 vuodelle, jolloin luottojen pääomat ovat suurimmillaan.

Taloyhtiöt velkaantuvat tällä hetkellä Suomessa pääosin kahdesta eri syystä.

Uudisrakennuskohteissa yhtiövelkaosuus on varsin suuri, jopa 70 prosenttiin asti.

Uudiskohteiden yhtiövelan rahoitusvastikkeen suuruus saattaa tulla monelle mielestä jääneenä yllätyksenä, kun yleisesti käytetty pitkä lyhennysvapaa jakso päättyy. Kohonneet korot toisivat tähän vielä oman ikävän lisänsä.

Toinen yleinen velan ottamisen syy on peruskorjaaminen.

Vuosikymmenten käytön jälkeen kiinteistöjen sähkö-, vesi- ja viemärijärjestelmät tulevat tiensä päähän ja vaativat laajojakin remontteja.

Taloyhtiöiden ylläpitävää korjausta tulisikin toteuttaa suunnitelmallisesti ja porrastetusti välttäen näin päällekkäisyyksiä merkittävissä uudistustarpeissa.

- Korkosuojaus antaa vakautta ja ennakoitavuutta taloyhtiön talouden suunnitteluun. Isännöitsijä voi todeta, että seuraavan kymmenen vuoden aikana rahoitusvastikemäärää ei tarvitse korottaa, sillä korko pysyy koko ajan samana, samoin kuin lainan lyhennyksen määrä. Itse asiassa vastike-kertymän tarve laskee sitä mukaa kun pääoma alenee. Tämä varmuus vähentää myös mahdollisia ongelmia rahoitusvastikkeiden hoidossa, Petri Uitti toteaa.

Korkosuojautumisen ajankohdalla on nyt olennainen merkitys.

- Tällä hetkellä pitkissä kiinteissä koroissa ollaan hyvinkin edullisessa tasossa. Sinä päivänä, kun lyhyet markkinakorot, kuten euriborit ovat nousussa, ovat pitkät korot ja siten kiinteät hinnat tähän jo reagoineet, ja suurimmat edut karkaavat käsistä.

Lisätietoa ja asiantuntija-apua saat OP Länsi-Suomen asiakkuusjohtaja Petri Uitilta, petri.uitti@op.fi.

Löydät kaikki pankin asiantuntijat osoitteesta op.fi/lansi-suomi.

Lisätietoa soittamalla täältä