Saneerauskehotukset ja käyttökielto uhkaavat Kiinteistö Oy Rauman Kaivopuiston tiloja, joissa Rauman kaupunki on vuokralla. Kaivopuiston kiinteistön remonttien taustalla piilee kuitenkin vaikea ongelma, kertoo kiinteistöyhtiön edustaja Rami Saarela.
Ongelman ytimenä on Saarelan mukaan sote-uudistus, jonka johdosta Puteus-Yhtiöt Oy:n ja kaupungin väliset vuokrasopimukset ovat epävarmalla pohjalla.
– Kyse ei ole siitä, ettemmekö haluaisi saneerata tiloja vaan siitä, ettei sellaista vuokrasopimusta ole, jolla vuokratilat voitaisiin remontoida. Rahoittaja tajuaa sen eikä lähde rahoittamaan. Kätemme ovat sidotut, Saarela selittää.
Saarela haluaa avata ongelmavyyhtiä yleisen ymmärryksen lisäämiseksi asiaa kohtaan.
Vaatisi sitoutumista
Ongelmalliseksi tilanteen tekee se, ettei yhtiö saa rahoitusta remonteilleen, koska vuokrasopimus ei ole pitävä, selittää Saarela.
Takana ei ole tahoa, jolla olisi kyky sitoutua tiloihin niin moneksi vuodeksi mitä tilojen saneeraus edellyttäisi.
– Pitäisi olla jokin kokonaan uusi ratkaisu. Ajankohta on todella ongelmallinen. Sote-uudistuksessa ei kovin moni ole nähnyt, kuinka hankalaan tilanteeseen tässä voi päätyä.
Siirtyvät pois
Kaivopuistontien tiloissa toimivat Toimela, Pooki ja Merituuli ovat kaikki toimintoja, jotka siirtyvät sote-uudistuksen myötä Satakunnan hyvinvointialueen toiminnaksi.
Sote-uudistukseen liittyy lakimuutos, joka on nyt asettanut yksityisen vuokranantajan Saarelan kuvaamaan hankalaan tilanteeseen.
Voimassa olevan rajoituslain mukaisesti tulevalla hyvinvointialueella on oikeus irtisanoa kaupungin ja yhtiön vuokrasopimus 12 kuukauden irtisanomisajalla ilman korvausseuraamuksia.
– Eli vuokrasopimus on juuri niin pitkä, kunnes hyvinvointialue haluaa sen irtisanoa. Jos vuokrasopimus irtisanotaan vuoden 2024 alussa, päättyy se vuoden 2025 alussa, Saarela selventää.
Käyttökielto uhkaa
Rauman sote-valiokunta on asettanut toimintakeskus Toimelan tilat käyttökieltoon ensi vuoden alusta, jos kosteusvaurioita ei korjata. Kehitysvammaisten kuntouttavan työtoiminnan keskusta odottaa silloin siirtyminen väistötiloihin.
Työtoimintakeskus Pookin tiloille valiokunta antoi puolestaan korjauskehotuksia, jotka tulee olla tehtynä joulukuun alkuun menneessä.
– Tiloissa on kosteusvaurioita, mutta sinne ei voi tehdä investointeja. Ei meillä ole sellaisia edellytyksiä. Meillä on oltava riittävän vahva sopimuspohja, jonka päälle voidaan rakentaa, Saarela sanoo.
15 vuotta ei ole 15 vuotta
Rauman kaupunki ja Puteus-Yhtiöt Oy pääsivät jo kertaalleen sopimukseen siitä, että uuden vuokrasopimukset solmitaan ja niiden vuokrataso tarkistetaan.
Tarjolla olisi ollut 15 vuoden vuokrasopimus. Saavutettu sopu ei kuitenkaan koskaan johtanut uusien sopimusten allekirjoittamiseen. Syynä on Saarelan mukaan juuri mainittu rajoituslaki.
– Ilman rajoituslakia olisimme olleet jo maalissa. Meille luvattiin 15 vuoden paperia, mutta kuitenkin sinne pitää laittaa erityinen irtisanomispykälä. Kyse on monen miljoonan euron taloudellisesta vahingosta, jos vuokrasopimus irtisanotaan ennen aikojaan. Se on sen ongelman ydin tässä.
Taustalla myös vuokrakiista
Sote-uudistuksen ohella Kaivopuiston tilavuokrauksen taustalla on muitakin vaikeuksia.
Kaupunki vuokralaisena ja Puteus-Yhtiöt vuokranantajana ovat olleet erimielisiä tilojen vuokratasosta.
Puteus-Yhtiöt Oy vaati kaupungilta korotusta vuokriin, jotta se voi tehdä kiinteistössä tarvittavia korjauksia.
Yhtiö hävisi juttunsa käräjillä mutta on vienyt sen hovioikeuteen, jossa käsittely on kesken.
Kaupunginvaltuusto hyväksyi jo kertaalleen sopimuskokonaisuuden, jolla vuokria olisi korotettu.
Samalla kaupunki olisi saanut takaisin 1,25 miljoonaa euroa ennakkovuokria, tilainvestointien takaisinmaksuja sekä kuntoutumisyksikkö olisi vaihtanut omistajaa.
Tämä ei kuitenkaan toteutunut. Rajoituslain myötä 15 vuoden sopimukseen olisi pitänyt kirjata 12 kuukauden irtisanomisehto.
Kaupunki perii nyt takaisin tilojen ennakkovuokria jäädyttämällä vuokranmaksun.
Kaupunginhallitus päätti, että vuokria ei makseta kunnes yhteensä noin 130 000 euron ennakkovuokrat sekä niiden korot on kuitattu.
Kiinteistövalmistelija: Rajoituslaki varmistaa, ettei hyvinvointialueen käsiä sidota
Sote-uudistuksen myötä suuret kiinteistömassat siirtyvät hyvinvointialueen hallinnoitaviksi. Rakennuksia on yli 500, joiden yhteenlaskettu neliömäärä on runsaat 400 000 neliömetriä.
Alustavan arvion mukaan hyvinvointialueen toimitiloista noin 70 prosenttia on kunnan tai kuntayhtymän omistamia. Karkeasti noin 30 prosenttia on sairaanhoitopiirin nykyisiä toimitiloja.
Vain sairaanhoitopiirin kiinteistöt siirtyvät hyvinvointialueen omistukseen. Loput toimitilat ovat vuokrattuja pääsääntöisesti kunnilta mutta osittain myös yksityisiltä.
Satasoten kiinteistövalmistelija Miia Hietapakka vahvistaa, että kunnan tai kuntayhtymän laatiessa uusia vuokrasopimuksia toimitiloista tulee sopimuksiin kirjata irtisanomisehto voimassa olevan niin sanotun sote-rajoituslain mukaisesti.
Irtisanomisehdon myötä hyvinvointialueella on oikeus irtisanoa sopimus vuoden 2024 tai 2025 aikana niin, että se päättyy 12 kuukauden kuluttua irtisanomisesta ilman, että vuokralaiselle syntyy korvausvelvollisuutta.
– Rajoituslaki on kaikkia velvoittava ja se auttaa siinä, ettei hyvinvointialueen käsiä sidota jo valmiiksi jo ennen toiminnan aloittamista, Hietapakka sanoo.
Hietapakka huomauttaa, että rajoituslaki on ollut voimassa vuodesta 2016 saakka ja sitä on jatkettu vuoden 2025 loppuun saakka.
Jos vuokrasopimus on solmittu lain voimaantulon jälkeen ja siitä puuttuu irtisanomispykälä, sopimus on siltä osin mitätön.
Tilanne on uusi myös yksityisille vuokranantajille, kun hyvinvointialueesta tuleekin uusi sopimuskumppani kunnan tai kuntayhtymän sijaan.
– Ennen kunnat ovat olleet hyvä sopijakumppani kun on voitu tehdä pitkiä vuokrasopimuksia. Ymmärrän toki, että tässä on iso riski, mutta yritysmaailmassa riski on aina olemassa.
Hietapakka lisää, että hyvinvointialueelle siirtyy kyllä myös pitkäaikaisia vuokrasopimuksia.
Ne on kuitenkin laadittu ennen rajoituslain käyttöönottoa, joten esimerkiksi 30 vuoden vuokrasopimuksesta voi olla vielä paljonkin jäljellä siirron tapahtuessa.
Hietapakka ei näe estettä sille, että jatkossa myös hyvinvointialue voi sopia toisin kuin sille siirtyvissä vuokrasopimuksissa lukee. Tämä kuitenkin vie aikaa.
Uudistuksen väliaikainen valmistelutoimielin Vate ei ole oikeutettu tekemään sitoumuksia kuin vuoden 2023 loppuun. Vasta kun aluevaltuusto alkaa käyttää valtaa, voidaan tehdä pysyvämpiä sitoutumuksia.
– Tosin uudet päättäjät eivät varmaan ihan heti ole valmiita tekemään 30 vuoden vuokrasopimuksia, Hietapakka miettii.
Tämä artikkeli on alun perin julkaistu Länsi-Suomi-lehden nettisivustolla.